TH-AVM (Automated Valuation Model) es un servicio de Valoraciones
On-Line de Tasaciones Hipotecarias que permite al usuario obtener telemáticamente
el valor de mercado actual de una vivienda tras rellenar un
breve cuestionario acerca de su ubicación y principales características.
Tasaciones Hipotecarias, como una de las sociedades de tasación decanas de España,
ha combinado su experiencia en el mundo de la valoración de inmuebles con los mejores
técnicos estadísticos en temas de inteligencia artificial y minería de datos.
Sirve para conocer de manera orientativa el valor de mercado
actual de una vivienda, así como las principales características del mercado inmobiliario
de la zona donde se localiza.
Esta valoración carece de validez oficial o legal, y no puede emplearse en el mercado
hipotecario, ya que aunque emplea la metodología expuesta en la norma
ECO/805/2003, dicha norma exige la visita al inmueble por parte de un tasador.
Para la obtención de un informe con validez legal, se recomienda solicitar una tasación
a Tasaciones Hipotecarias a través de la web www.tasacionesh.es
Valoraciones Masivas
Las valoraciones masivas están pensadas para la revisión de carteras de hipotecas
inmobiliarias conforme a lo que se estableció en los acuerdos internacionales Basilea II (Directiva 2006/48/CE en el Anexo VIII Parte 2 artículo
8.b), donde se establecen los requisitos mínimos para el reconocimiento de garantías
reales de bienes raíces para la reducción del riesgo de crédito
(Anexo VIII).
La transposición a la normativa española está redactada en la Circular
de Banco de España 3/2008. Dicha circular, en su norma 16.27
sobre ponderación del riesgo establece lo siguiente para el LTV (Loan To Value):
Condiciones para el LTV
(Loan to Value)
LTV=
Valor actual préstamo
Valor garantía revisado
LTV
Ponderación riesgo
LTV <= 0,80
35 %
0,80 < LTV <= 0,95
100 %
0,95 < LTV
150 %
A su vez, en la norma 43.6 establece la posibilidad de utilización
de métodos estadísticos para revisión de valores ("...el valor del bien hipotecado
será revisado con una frecuencia mínima de un año, cuando se trate de inmuebles
comerciales, y de tres años, en el caso de inmuebles residenciales. Esta revisión
podrá realizarse mediante métodos estadísticos, salvo en el caso de inmuebles singulares
o no susceptibles de producción repetida").
TH-AVM es el único sistema en España que realiza AVM exclusivamente
a partir de la dirección postal. Como se puede comprobar en valoraciones individuales,
el sistema TH-AVM ha desarrollado unos completos módulos de conexión con el Catastro,
por los cuales, simplemente con la dirección postal, se infieren mediante algoritmos
de inteligencia artificial otros datos como son la superficie del inmueble a valorar,
la calidad del edificio, etcétera.
De este modo, Tasaciones Hipotecarias S.A. pone a disposición de Entidades Financieras
y de las Sociedades interesadas el sistema de Valoraciones Masivas de
TH-AVM. Para mayor información sobre dicho sistema, contáctese con la dirección
avm@tasacionesh.es
La valoración se basa en la aplicación de procesos estadísticos, filtrado,
adecuación de valores y homogeneización de la información de mercado de
la zona donde se encuentra el inmueble a valorar. Dicha información se obtiene de
la base de datos de Tasaciones Hipotecarias.
La exactitud del valor dependerá de la fiabilidad de las características
de la vivienda a valorar introducidas en el cuestionario previo, así como de la
mayor o menor oferta de muestras de mercado similares y cercanas a dicha vivienda.
El resultado final se redondea a un múltiplo entero de 1.000 €,
dado que el nivel de precisión que se quiere dar a esta valoración on line es de
carácter orientativo.
La exactitud del valor dependerá de la fiabilidad de las características
de la vivienda a valorar introducidas en el cuestionario previo, así como
de la mayor o menor oferta de muestras de mercado similares y cercanas a dicha vivienda.
En el objetivo de Tasaciones Hipotecarias de ofrecer la máxima fiabilidad
a sus resultados, el sistema TH-AVM ha sido dotado de un avanzado sistema de
autodiagnóstico de la propia valoración medido a través del intervalo de
confianza y de la robustez.
El intervalo de confianza es el rango de valores en el que existe
más probabilidad de que se encuentre el valor de una transacción realizada a la
fecha actual.
La robustez es un dato interno que es examinado por el propio
sistema. El sistema solo mostrará una estimación de valor si previamente ha comprobado
la suficiente robustez y consecuente fiabilidad de dicho valor.
Consecuentemente, si la robustez es baja y en aras de la mayor seguridad,
el sistema no ofrece el valor aunque éste pueda ser correcto en términos estadísticos
conforme a la información de mercado disponible. Lógicamente no se cobra
el importe de la valoración al cliente; dado que primero se mide la robustez y después
se accede, en su caso, a la pasarela de pago.
Los casos por los que la robustez puede ser baja es una combinación
de los siguientes factores:
Pocos inmuebles de similar superficie en el entorno próximo
Pocos inmuebles de similar antigüedad en el entorno próximo
Pocos inmuebles de similar calidad en el entorno próximo
Heterogeneidad muy acentuada de los inmuebles en la zona
Microzona específica muy superior o muy inferior
en valores al resto del entorno
Características específicas del inmueble que lo hacen singular
y difícilmente comparable (altura importante, vistas, excesiva superficie de parcela
o de terraza, carencia de ascensor en pisos elevados, exceso de plazas de garaje
o de baños, etc)
Adicionalmente, existe una validación de datos en la entrada
con el objetivo de solamente ofrecer un producto de alta calidad.
Si dicha validación resulta inel sistema no calcula valor, con
independencia de la robustez que obtendría en caso de ser calculado. Por ejemplo,
se establecen límites para inmuebles de determinadas superficies excesivamente grandes
o pequeñas o viviendas con ciertas singularidades.
La exactitud del valor dependerá de la fiabilidad de las características
de la vivienda a valorar introducidas en el cuestionario previo, así como
de la mayor o menor oferta de muestras de mercado similares y cercanas a dicha vivienda.
Porque AVM, en el mercado inmobiliario, son las siglas de "Automated Valuation Model"
(Modelo de Valoración Automática). En Estados Unidos y Gran Bretaña tiene una amplia
tradición. Tasaciones Hipotecarias (TH) lo ha desarrollado con el máximo nivel de
calidad en España.
¿Por qué el sistema TH-AVM es el mejor sistema de valoración online de viviendas
de España?
Son múltiples los motivos, pero los más importantes son:
Por la asistencia en la captura de datos, que lo hace muy cómodo para el usuario.
TH-AVM se conecta on-line con la Oficina Virtual del Catastro y partiendo de la
dirección obtenida, sugiere automáticamente todos los datos relevantes asociados
a la vivienda
Por la cantidad de datos modificables por el usuario que se tienen en cuenta dentro
de la formulación: 18 datos en edificios plurifamiliares y 12 en casas y chalets.
Y algunos de estos datos se infieren de otros que se obtienen, si están disponibles,
de varias de las características de los edificios, guardados en nuestra base de
datos.
Por el sistema de avisos en caso de posibles errores (por ejemplo del número de
baños, la altura sin ascensor, etc)
Por el tratamiento y abundancia de elementos comparables existentes en la Base de
Datos de Tasaciones Hipotecarias
Por el sistema inteligente de filtrado y selección de elementos comparables estadísticamente
similares
Por el avanzado método homogeneización de los comparables basado en regresiones
hedónicas
Por la medición de la robustez y del intervalo de confianza, como autodiagnóstico
de la bondad de la valoración
¿Qué es una sociedad de tasación?
Una sociedad de tasación es una empresa homologada por el Banco de España destinada
exclusivamente a la valoración de bienes. Se rige por el Real Decreto 775/1997 de 30 de mayo, sobre el Régimen Jurídico
de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación
¿Qué mejoras tiene TH-AVM sobre otros sistemas?
Existen varias mejoras, algunas de las cuales ya se han mencionado. Pese a ello,
cabe mencionar:
La captura asistida de datos
Los avisos de posibles errores ante las incoherencias de datos de entrada
No pedir el código postal
No estar basado en el código postal sino en las características y localización exacta
del inmueble
La base de datos de Tasaciones Hipotecarias alimentada de forma continua por una
extensa red de tasadores profesionales con presencia en todo el territorio.
No requerir del usuario información subjetiva sobre la zona
La cantidad de datos empleados, todos ellos relevantes en la valoración de una vivienda
El informe que incluye imágenes, análisis demográficos, análisis de mercado y posiciones
de los inmuebles
El autodiagnóstico de la valoración y el intervalo de confianza
¿Qué es el autodiagnóstico de la valoración?
Se trata de un complejo modelo estadístico que evalúa la calidad del informe antes
de proceder al pago. De este modo, si por cualquier motivo la valoración no tiene
la robustez o certidumbre necesaria, se advierte al cliente de las dificultades
de valorar ese inmueble en la zona elegida, dándole la opción de antes de pagar
proseguir o no la valoración.
¿Son infalibles las valoraciones TH-AVM?
Las valoraciones TH-AVM tienen un alto grado de fiabilidad. Cuando la robustez obtenida
es alta, la probabilidad de que se produzca una desviación de valor importante es
mínima. Esto se refleja en los intervalos de confianza de los valores calculados.
A menor intervalo de confianza, mayor confiabilidad del valor central.
No hay que olvidar que en este tipo de valoraciones no existe la visita de un técnico
experto que pueda evaluar el estado real de la vivienda y realizar determinadas
comprobaciones, por lo que la fiabilidad está parcialmente subordinada por ello.
¿Es caro 20 ? por un informe?
En Tasaciones Hipotecarias estimamos que la relación calidad/precio de lo que ofrecemos
está muy por encima de lo ofertado en el mercado.
Es necesario señalar que por sólo 20 ? se obtiene una valoración por Internet de
coste inferior a la décima parte del importe de una tasación presencial realizada
por cualquier sociedad de tasación homologada.
¿Puedo recuperar el pago de los 20 ? si quiero hacer luego una tasación oficial?
Sí. Si desea realizar una tasación oficial del mismo inmueble después de haber utilizado
el sistema TH-AVM, se le aplicarán 20 ? de descuento, durante los 15 días siguientes
a la obtención de la valoración AVM. Solamente se aplicará este descuento solicitando
la tasación desde la propia aplicación o solicitándolo por correo a tasaciones.hipotecarias@tasacionesh.es, y mencionando el número de
valoración TH-AVM. Usted será informado previamente del presupuesto de la misma.
Atención al cliente
Tasaciones Hipotecarias pone a su disposición un Servicio de Atención
al Cliente para la gestión de dudas, incidencias y observaciones. Puede dirigirse
a nosotros mediante cualquiera de estas vías:
Qué es
